Квартиру можно сдавать как ИП на патенте или как самозанятый на НПД. Патент — фиксированная сумма за год: в Москве она зависит от района и площади, например за квартиру до 50 м² в Академическом районе — 45 108 ₽ за 2026 год. НПД — 4 % с арендной платы от физлица, без обязательных взносов (ст. 10 закона № 422-ФЗ).
Москва: район и площадь
Закон Москвы задаёт цену за каждую квартиру: районы разделены на три группы, площадь — на шесть ступеней (п. 20.1 таблицы ст. 1 закона Москвы № 53). Патент на весь 2026 год:
| Площадь | ЦАО | Остальные районы | Зеленоград, Новая Москва и 12 окраинных районов |
|---|---|---|---|
| до 50 м² | 67 662 ₽ | 45 108 ₽ | 31 576 ₽ |
| свыше 50 до 75 м² | 135 324 ₽ | 90 216 ₽ | 63 151 ₽ |
| свыше 75 до 100 м² | 225 540 ₽ | 150 360 ₽ | 105 252 ₽ |
| свыше 100 до 200 м² | 338 310 ₽ | 225 540 ₽ | 157 878 ₽ |
| свыше 200 до 300 м² | 676 620 ₽ | 451 080 ₽ | 315 756 ₽ |
| свыше 300 до 600 м² | 1 127 700 ₽ | 751 800 ₽ | 526 260 ₽ |
- Цена растёт ступенькой: квартира 51 м² стоит вдвое дороже квартиры 50 м².
- Две квартиры — каждая по своей площади. Квартира вместе с гаражом или машино-местом в том же доме — один объект.
- Если у вас в собственности или аренде больше 600 м² жилья в сумме, патент на сдачу жилья не применяется (примечание к ст. 1 закона Москвы № 53).
- В Якиманке и 12 районах ВАО и ЗАО калькулятор ФНС считает меньше, чем по закону. Обе суммы и цену для вашего района показывает страница патента на сдачу квартиры в Москве.
Московская область: только площадь
В области цена одна для всех городов и округов и зависит только от площади: базовая сумма плюс сумма за каждый квадратный метр (табл. 3 ст. 2 закона МО № 164/2012-ОЗ). На 2026 год: 30 м² — 86 033 ₽, 50 м² — 97 260 ₽, 70 м² — 108 487 ₽, 100 м² — 153 608 ₽. Цена для вашей площади.
НПД
- Самозанятым может стать и ИП, и человек без регистрации ИП (ч. 1 ст. 4 закона № 422-ФЗ). Жильё на НПД сдавать можно, нежилые помещения — нельзя (п. 3 ч. 2 ст. 6).
- Ставка — 4 % с платы от физлица и 6 % — от компании или ИП (ст. 10). Вычет 10 тыс. ₽ один раз снижает ставки до 3 и 4 % (ст. 12).
- Доход — не больше 2,4 млн ₽ в год, и совмещать НПД с патентом нельзя (пп. 7–8 ч. 2 ст. 4).
- Обязательных взносов нет (ч. 11 ст. 2), поэтому нет и пенсионного стажа.
Что выгоднее
Патент без работников уменьшается на взносы, поэтому за год уходит большая из двух сумм: цена патента или взносы — фиксированные плюс 1 % с потенциального дохода (п. 1.2 ст. 346.51, п. 9 ст. 430 НК). На НПД — 4 % от аренды. НПД выгоднее, пока 4 % от аренды за год меньше этой суммы.
- Академический район, до 50 м²: взносы 61 908 ₽ больше цены патента и покрывают её целиком — всего за год 61 908 ₽. НПД дешевле, пока аренда за год меньше примерно 1,8 млн ₽, если вычет 10 тыс. ₽ ещё не израсходован, и примерно 1,55 млн ₽ — если израсходован.
- Тот же район, свыше 50 до 75 м² (90 216 ₽), или 50 м² в области (97 260 ₽): НПД дешевле при любой аренде до 2,4 млн ₽ в год.
Посчитать для своей квартиры — Самозанятый или ИП, все режимы сразу — Что выгоднее.
Касса
- ИП, который сдаёт собственное жильё, может не применять кассу (п. 2 ст. 2 закона № 54-ФЗ).
- На патенте без кассы можно сдавать и арендованное жильё, если выдавать клиенту документ об оплате с реквизитами чека (п. 2.1 ст. 2 закона № 54-ФЗ).
- На НПД касса не нужна: чек формируют в приложении «Мой налог» (п. 2.2 ст. 2 закона № 54-ФЗ, ч. 1 ст. 14 закона № 422-ФЗ).
Нормы: пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ; п. 20.1 таблицы ст. 1 закона Москвы № 53; ст. 2 закона МО № 164/2012-ОЗ; ст. 4, 6, 10 закона № 422-ФЗ; ст. 2 закона № 54-ФЗ. Сверено 19T00:00:00.000Z.10.2026.